來(lái)源：中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)

發(fā)布時(shí)間：2018-01-19

 

利潤(rùn)表是普通投資者最關(guān)注的報(bào)表。利潤(rùn)表中最重要的項(xiàng)目就是收入。其確認(rèn)規(guī)則的重大變化自然會(huì)引發(fā)廣泛關(guān)注。香港上市房地產(chǎn)公司碧桂園從2017年1月1日開(kāi)始，提前采納了《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)》。2017年8月22日，碧桂園按新準(zhǔn)則報(bào)告中期業(yè)績(jī)，按投入法計(jì)量的履約進(jìn)度在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)了147.50億元的收入，報(bào)告總收入為777.75億元，較舊準(zhǔn)則下的629.88億元，增幅為23%；報(bào)告利潤(rùn)為83.73億元，較舊準(zhǔn)則下的50.39億元，增幅達(dá)到66%。提早采納新準(zhǔn)則的影響，可謂立竿見(jiàn)影。

碧桂園的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按履約進(jìn)度在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入有何好處？這一做法是否合理？對(duì)其他房地產(chǎn)公司有何啟發(fā)？對(duì)這些問(wèn)題的深入思考，有助于我們備考注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》考試的“收入、費(fèi)用和利潤(rùn)”章節(jié)以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師《審計(jì)》考試的“銷(xiāo)售與收款循環(huán)的審計(jì)”章節(jié)，是一種效果較好的綜合練習(xí)。

【材料】

碧桂園2017年半年度分部收入，如表所示（金額單位為人民幣億元）：

碧桂園對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的會(huì)計(jì)處理，做了如下說(shuō)明：

在以往年度的報(bào)告期間，當(dāng)銷(xiāo)售合同的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在交付物業(yè)所有權(quán)的特定時(shí)點(diǎn)全部轉(zhuǎn)移給客戶(hù)時(shí)，本集團(tuán)確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生的收入，而非按照建造進(jìn)度陸續(xù)轉(zhuǎn)移進(jìn)行確認(rèn)。根據(jù)《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)》，本集團(tuán)在履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且本集團(tuán)在整個(gè)合約期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)，本集團(tuán)根據(jù)滿足在一段時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的條件，按投入法計(jì)量的履約進(jìn)度確認(rèn)收入。

【問(wèn)題1】碧桂園可以在2017年的半年報(bào)中提早適用新收入準(zhǔn)則嗎？

【解答】我國(guó)財(cái)政部新發(fā)布的收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行。碧桂園是香港上市的內(nèi)地房企，其2017年半年報(bào)收入確認(rèn)采用《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)》是可行的。首先，《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)》實(shí)際上也是國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的翻版，生效時(shí)間與我國(guó)財(cái)政部發(fā)布的新收入準(zhǔn)則同樣為2018年1月1日，準(zhǔn)則內(nèi)容是一致的。

無(wú)一例外的是，不管是我國(guó)財(cái)政部的新收入準(zhǔn)則，還是香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，都規(guī)定公司可提前用于2017年的財(cái)務(wù)報(bào)表，即可從2017年1月1日起適用，2018年1月1日則是最遲的適用期限。而且，碧桂園在半年報(bào)中也清晰地披露了提前采納新準(zhǔn)則數(shù)據(jù)、舊準(zhǔn)則數(shù)據(jù)及影響金額，報(bào)表使用者不至于發(fā)生誤解。

【問(wèn)題2】我國(guó)2006年版的舊準(zhǔn)則對(duì)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)規(guī)定了哪些條件？房地產(chǎn)公司的收入確認(rèn)有何特殊性？

【解答】2006年版的舊的收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)，銷(xiāo)售商品收入的確認(rèn)需要同時(shí)滿足5個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。其中，第一條“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”是最為核心的條件。

目前，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)公司是在滿足3個(gè)條件時(shí)確認(rèn)收入：（1）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂銷(xiāo)售合同并在國(guó)土部門(mén)備案；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已建造完工并達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門(mén)驗(yàn)收合格并辦妥備案手續(xù)；（3）買(mǎi)方按銷(xiāo)售合同付款條款支付了約定的購(gòu)房款項(xiàng)并取得銷(xiāo)售合同約定的入伙資格，即賣(mài)方收到全部購(gòu)房款或取得收取全部購(gòu)房款權(quán)利，相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益能全部流入公司時(shí)，確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

【問(wèn)題3】新收入準(zhǔn)則中的收入確認(rèn)條件與舊準(zhǔn)則相比，有何本質(zhì)上的不同？如何判斷客戶(hù)是否已取得商品控制權(quán)？

【解答】2017年版新收入準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶(hù)取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。綜合來(lái)看，新的收入準(zhǔn)則采用了控制法，舊的收入準(zhǔn)則采用了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法。控制法強(qiáng)調(diào)的是資產(chǎn)定義中實(shí)體對(duì)資產(chǎn)控制的一面；而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法則注重的是資產(chǎn)定義中實(shí)體享有的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益或服務(wù)潛能的一面。

取得相關(guān)商品控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益。在判斷客戶(hù)是否已取得商品控制權(quán)時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮下列跡象：（1）企業(yè)就該商品享有現(xiàn)時(shí)收款權(quán)利，即客戶(hù)就該商品負(fù)有現(xiàn)時(shí)付款義務(wù)；（2）企業(yè)已將該商品的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶(hù)，即客戶(hù)已擁有該商品的法定所有權(quán)；（3）企業(yè)已將該商品實(shí)物轉(zhuǎn)移給客戶(hù)，即客戶(hù)已實(shí)物占有該商品；（4）企業(yè)已將該商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給客戶(hù)，即客戶(hù)已取得該商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬；（5）客戶(hù)已接受該商品；（6）其他表明客戶(hù)已取得商品控制權(quán)的跡象。

國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則對(duì)于如何理解資產(chǎn)的控制權(quán)也有相關(guān)的提示：（1）使用該資產(chǎn)以生產(chǎn)商品或者提供服務(wù)（包括公共服務(wù)）；（2）使用該資產(chǎn)以提升其他資產(chǎn)的價(jià)值；（3）使用該資產(chǎn)以清償負(fù)債或減少費(fèi)用；（4）出售或交換該資產(chǎn)；（5）將該資產(chǎn)作為貸款抵押品；（6）持有該資產(chǎn)。

【問(wèn)題4】碧桂園的分部收入在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)及在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)，分別需要滿足什么條件？

【解答】碧桂園的分部以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，還包括物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營(yíng)，以及建筑、裝修和裝飾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入以往全部是在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)，從2017年1月1日起也有部分收入按履約進(jìn)度在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)。其他分部的收入均在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)，主要為持續(xù)的服務(wù)和勞務(wù)形式。

國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則、香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則和我國(guó)大陸企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則均規(guī)定，滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)，應(yīng)選擇在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入，否則屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)，應(yīng)選擇在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入：（1）客戶(hù)在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益；（2）客戶(hù)能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品；（3）企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。

【問(wèn)題5】碧桂園的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按履約進(jìn)度在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的做法是否合理？

碧桂園的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按履約進(jìn)度在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的做法有一定的合理性，但國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告解釋委員會(huì)近期對(duì)住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)售是否滿足一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的條件，則給出了否定的傾向性意見(jiàn)。

關(guān)于第一個(gè)條件，由于房地產(chǎn)公司的履約創(chuàng)造了一項(xiàng)并非立即消耗的資產(chǎn)——在建的房地產(chǎn)單元，買(mǎi)房者（客戶(hù)）并未在房地產(chǎn)公司建造該房地產(chǎn)單元時(shí)取得并消耗該單元建造過(guò)程中的利益。

關(guān)于第二個(gè)條件，在該房地產(chǎn)單元建造過(guò)程中，客戶(hù)不具有主導(dǎo)該在建房地產(chǎn)的使用，并實(shí)質(zhì)上獲得其全部經(jīng)濟(jì)利益的能力：（1）盡管客戶(hù)能夠?qū)⑵鋵?duì)該在建房地產(chǎn)單元的權(quán)利轉(zhuǎn)售或抵押，但在缺少該房地產(chǎn)單元的法律所有權(quán)時(shí)，客戶(hù)不能將該房地產(chǎn)單元本身出售；（2）客戶(hù)沒(méi)有能力主導(dǎo)該房地產(chǎn)單元建造過(guò)程中的建造或結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，也不能將在建房地產(chǎn)單元用于其他用途；（3）客戶(hù)替換房地產(chǎn)公司的法律權(quán)利，僅在房地產(chǎn)公司不能履行其承諾的事件發(fā)生時(shí)才有效，屬于保護(hù)性的權(quán)利，不屬于判斷控制的因素；（4）客戶(hù)承擔(dān)了房地產(chǎn)單元市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，可能表明客戶(hù)有能力獲得該房地產(chǎn)單元實(shí)質(zhì)上全部的剩余利益，但不能賦予客戶(hù)在該單元建造過(guò)程中主導(dǎo)其使用的能力。

關(guān)于第三個(gè)條件，期房預(yù)售一般已經(jīng)明確了房號(hào)，對(duì)預(yù)售的單套房子來(lái)說(shuō)具有不可替代性，同時(shí)房屋預(yù)售合同也會(huì)明確約定房款的支付進(jìn)度，且房地產(chǎn)公司不能改變或替代客戶(hù)合同所指定的房地產(chǎn)單元，如果房地產(chǎn)公司試圖將該資產(chǎn)用于其他用途，客戶(hù)可以強(qiáng)制執(zhí)行其權(quán)利。因此，合同限制是實(shí)質(zhì)性的，且該房地產(chǎn)單元具有不可替代用途。但是，房地產(chǎn)公司在客戶(hù)取消合同時(shí)僅有權(quán)收取終止罰金，不具有就迄今為止已完成履約部分進(jìn)行支付的強(qiáng)制性權(quán)利。

當(dāng)然，如果建造的是只有客戶(hù)才能夠使用的專(zhuān)項(xiàng)房產(chǎn)或者按照客戶(hù)指示的定制房產(chǎn)，反向來(lái)看也具有不可替代用途，且客戶(hù)已不可撤銷(xiāo)地預(yù)付了全款，應(yīng)能夠滿足第三個(gè)條件，并可以按履約進(jìn)度確認(rèn)收入。碧桂園對(duì)于客戶(hù)自付這部分的銷(xiāo)售是按照進(jìn)度確認(rèn)收入的，盡管不滿足第一個(gè)和第二個(gè)條件，但由于客戶(hù)自付的這部分不涉及到按揭，不會(huì)與銀行有權(quán)利義務(wù)的關(guān)系，基本上能夠滿足第三個(gè)條件。不過(guò)，在客戶(hù)是否已不可撤銷(xiāo)地預(yù)付了全款、房子是否具有不可替代用途方面，其收入確認(rèn)可能還存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

【問(wèn)題6】房地產(chǎn)公司采納新準(zhǔn)則有何經(jīng)濟(jì)后果？碧桂園的收入確認(rèn)對(duì)其他房地產(chǎn)公司有何啟發(fā)？

【解答】新收入準(zhǔn)則除了美化房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)報(bào)表，還可以美化其資產(chǎn)負(fù)債表，發(fā)揮著“美顏相機(jī)”和“變相獎(jiǎng)勵(lì)”的功能。在舊準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)公司預(yù)售時(shí)收取的定金只能作為預(yù)收賬款負(fù)債反映，在交房的時(shí)點(diǎn)上才可以一次性確認(rèn)收入，交房前賬上負(fù)債金額高，又身處資金密集型行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率高企，變相抬高了融資難度和資金成本。在新準(zhǔn)則下，由于原來(lái)被列為負(fù)債的客戶(hù)預(yù)付款項(xiàng)，可以提早轉(zhuǎn)化為收入，資產(chǎn)負(fù)債率下降，債務(wù)評(píng)級(jí)有望得到調(diào)升，融資時(shí)更有優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，由于合同收入一直都存在，提前入賬只是在負(fù)債和收入之間搬動(dòng)數(shù)字的行為，如果不對(duì)外融資，現(xiàn)金流狀況并不會(huì)有什么差異。

碧桂園給其他房地產(chǎn)公司的啟示是，對(duì)合同銷(xiāo)售比例高、客戶(hù)自付比例高、施工進(jìn)度快的項(xiàng)目，更有可能滿足在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入且可以盡快地將合同銷(xiāo)售按施工進(jìn)度結(jié)轉(zhuǎn)成收入，業(yè)績(jī)釋放的速度可能會(huì)更為驚人。