來源：北注協(xié)

發(fā)布時(shí)間：2017-11-02

 房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，往往需要通過股權(quán)或者債權(quán)進(jìn)行較大規(guī)模的融資。而這兩種方式，在融資渠道、融資成本以及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率等方面，會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生完全不同的影響，各有得失不一而足。因此，融資企業(yè)會(huì)根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)進(jìn)行選擇。由于企業(yè)對(duì)“股權(quán)”、“債權(quán)”的確認(rèn)涉及重大會(huì)計(jì)判斷，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生重大影響，因此，對(duì)融資性質(zhì)的判斷已成為注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。
    本提示僅供會(huì)計(jì)師事務(wù)所及相關(guān)從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)時(shí)參考，不能替代相關(guān)法律法規(guī)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)判斷。提示中所涉及審計(jì)程序的時(shí)間、范圍和程度等，事務(wù)所及相關(guān)從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向原則以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師的職業(yè)判斷確定，不能直接照搬照抄。
    “名股實(shí)債”，由于其實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資目的的同時(shí)可以粉飾（降低）資產(chǎn)負(fù)債率，已經(jīng)被更多的房地產(chǎn)企業(yè)采用。為了防范該類交易帶來的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)專家委員會(huì)做出如下提示：
    一、“名股實(shí)債”的含義
    顧名思義，“名股實(shí)債”是指需要融資的房地產(chǎn)企業(yè)采用股權(quán)出讓的形式，最終實(shí)現(xiàn)債務(wù)融資的目標(biāo)。
    實(shí)務(wù)中，這種融資一般通過非銀行金融機(jī)構(gòu)如信托公司或房地產(chǎn)投資基金等機(jī)構(gòu)實(shí)施。融資企業(yè)以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司為標(biāo)的，與非銀行金融機(jī)構(gòu)簽訂增資協(xié)議，由投資機(jī)構(gòu)以增資方式將資金注入項(xiàng)目公司；或者非銀行金融機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金，融資企業(yè)以土地等實(shí)物資產(chǎn)作價(jià)出資，共同投資成立新設(shè)項(xiàng)目公司。雙方在股權(quán)投資協(xié)議中約定，項(xiàng)目公司或者項(xiàng)目公司原控股股東以及同一集團(tuán)內(nèi)的關(guān)聯(lián)企業(yè)（以下統(tǒng)稱“項(xiàng)目公司控股方”）在未來若干年后，以現(xiàn)金回購?fù)顿Y者所持股權(quán)；或者當(dāng)項(xiàng)目公司無法達(dá)到凈利潤或者分紅金額等業(yè)績指標(biāo)時(shí)，即要求項(xiàng)目公司控股方以現(xiàn)金回購?fù)顿Y機(jī)構(gòu)所持股權(quán)。回購價(jià)款可以根據(jù)投資本金、投資期限和固定收益計(jì)算。
    融資企業(yè)作為被投資方，其融資成本為投資協(xié)議約定的融資本金和固定收益；而作為股東的投資方，既不承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營虧損，也不能享有房地產(chǎn)企業(yè)超出融資本金和固定收益之外的收益，對(duì)被投資企業(yè)沒有經(jīng)營決策表決權(quán)。但由于采取的是股權(quán)出讓方式，因此融資企業(yè)將所融資金在股本或?qū)嵤召Y本等權(quán)益項(xiàng)目中列報(bào)，從而實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的目的。
    二、區(qū)分金融負(fù)債和權(quán)益工具的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)
    2014年3月，財(cái)政部發(fā)布《金融負(fù)債與權(quán)益工具的區(qū)分及相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知（財(cái)會(huì)[2014]13號(hào)）；2017年5月，修訂發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)——金融工具列報(bào)》，構(gòu)成目前區(qū)分企業(yè)金融負(fù)債和權(quán)益工具的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)。其中，第七條和第十條對(duì)判斷依據(jù)和方法進(jìn)行了詳細(xì)說明。
    注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)對(duì)照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，分析企業(yè)投、融資協(xié)議的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，識(shí)別和判斷被審計(jì)單位的金融負(fù)債和權(quán)益工具；關(guān)注法律和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則框架下，對(duì)股東界定的差異；識(shí)別企業(yè)是否存在將金融負(fù)債作為權(quán)益工具列報(bào)的重大錯(cuò)報(bào)。
    三、審計(jì)應(yīng)對(duì)措施
    《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)與計(jì)量》明確“金融工具是指形成一方的金融資產(chǎn)并形成其他方的金融負(fù)債或者權(quán)益工具的合同。”因此，金融負(fù)債和權(quán)益工具的劃分依據(jù)是投資協(xié)議等相關(guān)合同文件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師需要獲取并仔細(xì)研讀協(xié)議（合同）中的相關(guān)條款，分析融資方合同義務(wù)和約束性條款的性質(zhì)。
    （一）訪談管理層，查閱公開信息
    注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)了解被審計(jì)單位的總體經(jīng)營情況，分析其股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的動(dòng)機(jī)和財(cái)務(wù)目的。關(guān)注被審計(jì)單位在報(bào)告期間發(fā)生的重大股權(quán)變動(dòng)情況，特別是對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率較高，正常銀行融資難度大，若新引入的投資者是信托公司或者（房地產(chǎn)）投資基金的企業(yè)，應(yīng)給予特別關(guān)注。
    （二）索取全面完整的相關(guān)合同協(xié)議等資料
    實(shí)務(wù)中，被審計(jì)單位為隱瞞事實(shí)，有時(shí)只向注冊(cè)會(huì)計(jì)師提供更新后的公司章程。由于章程中記載的信息有限，注冊(cè)會(huì)計(jì)師僅僅通過檢查公司章程可能無法識(shí)別“名股實(shí)債”交易。此外，有些投資協(xié)議中并未體現(xiàn)回購安排條款，而是在另行簽署的投資協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定。甚至一些上市公司在其與信托公司簽署的協(xié)議中，并未包含有關(guān)股份回購安排以及固定收益的條款，而是由上市公司的最終控制人與信托公司簽署協(xié)議對(duì)股權(quán)回購和固定收益進(jìn)行約定。因而向被審計(jì)單位索取全面的協(xié)議合同是關(guān)鍵審計(jì)步驟。
    對(duì)集團(tuán)合并財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)時(shí)，集團(tuán)審計(jì)師需要根據(jù)審計(jì)期間子公司股權(quán)變動(dòng)情況，獲取與股權(quán)變動(dòng)（出售或轉(zhuǎn)讓）相關(guān)的全部協(xié)議合同。特別是那些由其他會(huì)計(jì)師審計(jì)的單位發(fā)生增資或者股權(quán)變動(dòng)時(shí)，組成部分注冊(cè)會(huì)計(jì)師可能并不知曉母公司或集團(tuán)內(nèi)其他子公司承擔(dān)了現(xiàn)金支付義務(wù)。如果集團(tuán)審計(jì)師不對(duì)此進(jìn)行特別考慮，可能導(dǎo)致無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)集團(tuán)合并財(cái)務(wù)報(bào)表存在的重大錯(cuò)報(bào)。
    （三）對(duì)協(xié)議條款進(jìn)行分析，確定金融負(fù)債和權(quán)益工具
    在了解企業(yè)總體經(jīng)營情況、獲取相關(guān)協(xié)議合同、確定重大風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域后，注冊(cè)會(huì)計(jì)師需要對(duì)合同協(xié)議條款進(jìn)行逐一識(shí)別和分析。
    1. 識(shí)別合同協(xié)議中是否存在股份回購的相關(guān)條款
    注冊(cè)會(huì)計(jì)師在閱讀合同協(xié)議中的相關(guān)條款時(shí)，應(yīng)該識(shí)別是否存在投資機(jī)構(gòu)要求被審計(jì)單位（或者其控股方）進(jìn)行股份回購的條款。對(duì)于在某些特定條件下要求股份回購的條款，分析這些約定的條件是否由被審計(jì)單位控制。若不能控制，則可以判斷被審計(jì)單位承擔(dān)了不能無條件地避免交付現(xiàn)金的合同義務(wù)，在此情況下，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為金融負(fù)債而非權(quán)益工具。
    2. 識(shí)別合同協(xié)議中是否存在支付投資方固定收益的相關(guān)條款
    注冊(cè)會(huì)計(jì)師在閱讀合同協(xié)議中的相關(guān)條款時(shí)，還需要識(shí)別合同協(xié)議中是否存在需要向投資方支付固定收益的條款。這類條款可能由某些被審計(jì)單位無法控制的外部因素導(dǎo)致或者觸發(fā)，這類外部因素譬如業(yè)績指標(biāo)完成情況、繳納國有資本收益、在限定時(shí)間內(nèi)完成IPO、被法院凍結(jié)資產(chǎn)、被迫清算等等。當(dāng)存在這些被審計(jì)單位無法控制的外部因素導(dǎo)致的現(xiàn)金交付義務(wù)條款時(shí)，則被審計(jì)單位承擔(dān)了不能無條件地避免交付現(xiàn)金的合同義務(wù)。在此情況下，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為金融負(fù)債而非權(quán)益工具。
    3. 確定現(xiàn)金交付義務(wù)主體，明確負(fù)債和權(quán)益的列報(bào)主體
    實(shí)務(wù)中，上述現(xiàn)金交付義務(wù)的承擔(dān)者有可能是被審計(jì)單位自身，亦可能是被審計(jì)單位控股方，甚至是原控股股東集團(tuán)內(nèi)的其他成員企業(yè)。若由被審計(jì)單位自身承擔(dān)了現(xiàn)金交付義務(wù)，則應(yīng)該將其作為金融負(fù)債列報(bào)在被審計(jì)單位個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中；若由項(xiàng)目公司原控股股東或者是原控股股東集團(tuán)內(nèi)的其他成員企業(yè)承擔(dān)現(xiàn)金交付義務(wù)，則注冊(cè)會(huì)計(jì)師需要在集團(tuán)合并報(bào)表中重新考慮金融負(fù)債和權(quán)益工具的分類。
    4. 在集團(tuán)層面中考慮金融負(fù)債和權(quán)益工具的分類結(jié)果
    《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)——金融工具列報(bào)》應(yīng)用指南中明確，在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)金融工具（或其組成部分）進(jìn)行分類時(shí)，企業(yè)應(yīng)考慮集團(tuán)成員和金融工具的持有方之間達(dá)成的所有條款和條件，以確定集團(tuán)作為一個(gè)整體是否由于該工具而承擔(dān)了交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的義務(wù)，或者承擔(dān)了以其他導(dǎo)致該工具分類為金融負(fù)債的方式進(jìn)行結(jié)算的義務(wù)。
    例如，某集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司發(fā)行了一項(xiàng)金融工具，基于該工具的合同條款，該公司將其分類為權(quán)益工具。該公司在發(fā)行該工具時(shí)，其母公司（或該集團(tuán)合并范圍內(nèi)其他子公司，下同）與該工具的持有方達(dá)成了一項(xiàng)附加協(xié)議，協(xié)議規(guī)定由母公司對(duì)該公司每年向投資方分配的股利金額提供擔(dān)保，承諾在該公司每年實(shí)際分配的股利不足某一特定數(shù)額時(shí)，按差額向投資方支付現(xiàn)金。在這種情形下，盡管該公司在其個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中分類為權(quán)益工具是適當(dāng)?shù)?，但是在集團(tuán)合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，需分類為金融負(fù)債。
    5. 對(duì)金融負(fù)債和權(quán)益工具在集團(tuán)整體層面區(qū)分的其他考慮
    在集團(tuán)整體層面對(duì)金融負(fù)債和權(quán)益工具區(qū)分的考慮，還有助于判斷項(xiàng)目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原控股股東是否仍能繼續(xù)對(duì)其實(shí)施控制，以及因此可能對(duì)集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生的影響。
    例如，當(dāng)投資機(jī)構(gòu)持有項(xiàng)目公司的股權(quán)比例超過50%，在公司章程或投資協(xié)議中亦明確規(guī)定投資機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目公司派出董事，且在董事會(huì)擁有過半數(shù)的表決權(quán)時(shí)，那么如何判斷該項(xiàng)目公司是否應(yīng)納入原控股股東(集團(tuán))的合并范圍，將會(huì)給注冊(cè)會(huì)計(jì)師帶來一定困難。
    首先，要從合理商業(yè)邏輯上分析。對(duì)于原控股股東而言，無論該項(xiàng)目公司經(jīng)營虧損或者盈利，對(duì)集團(tuán)整體而言都需要承擔(dān)投資機(jī)構(gòu)的固定回報(bào)，這決定了其不會(huì)放棄對(duì)該公司的實(shí)質(zhì)控制權(quán)。即使投資機(jī)構(gòu)在董事會(huì)擁有過半表決權(quán)，也不能控制項(xiàng)目公司。類似案例參見2014年修訂發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》應(yīng)用指南例1。除該案例外，實(shí)務(wù)中還有通過關(guān)鍵管理人員的任命以及賦予關(guān)鍵管理人員更多的權(quán)利，或者在公司章程增加一些特別條款來限制投資機(jī)構(gòu)參與經(jīng)營活動(dòng)，乃至簽署秘密的補(bǔ)充協(xié)議等各種方法確保原控股股東的控制權(quán)不旁落。投資機(jī)構(gòu)派出董事通常僅享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，協(xié)議中有時(shí)賦予投資方對(duì)一些重大事項(xiàng)的否決權(quán)，但實(shí)質(zhì)上僅僅是保護(hù)性權(quán)利，并未導(dǎo)致控制權(quán)轉(zhuǎn)移。
    其次，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》第七條對(duì)控制的定義要素之一，為投資方通過參與被投資方的相關(guān)活動(dòng)而享有可變回報(bào)。在判斷投資方是否能夠控制被投資方時(shí)，當(dāng)且僅當(dāng)投資方具備第七條所述三要素時(shí)，才能確認(rèn)投資方對(duì)被投資方的控制。所以，對(duì)于投資機(jī)構(gòu)而言，由于其享有的是固定回報(bào)而非可變回報(bào)不符合準(zhǔn)則對(duì)控制的定義。
    因此，在上述情況下，該項(xiàng)目公司應(yīng)納入原控股股東(集團(tuán))的合并范圍。
    （四）選派具有豐富金融工具審計(jì)經(jīng)驗(yàn)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師
    由于投融資主體乃至投融資方式多元化、合同條款內(nèi)容也亦日趨復(fù)雜，金融工具相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也較為復(fù)雜，需要很強(qiáng)的綜合判斷能力，為切實(shí)提高審計(jì)效率減少風(fēng)險(xiǎn)，建議事務(wù)所指定或者選派具備金融工具審計(jì)經(jīng)驗(yàn)的合伙人專門負(fù)責(zé)該領(lǐng)域的審計(jì)工作或者給予技術(shù)支持，并深入?yún)⑴c重大項(xiàng)目審計(jì)的全過程，從而有效的把控風(fēng)險(xiǎn)。