近年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大，已經(jīng)成為國家稅收收入的重要來源之一，同時也是稅收審計(jì)中重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目規(guī)模大、時間跨度長、涉及稅種多、稅收政策復(fù)雜、特殊性強(qiáng)，所以也是稅收審計(jì)中的難點(diǎn)。
　　一、關(guān)注隱匿按揭、出租、代收款收入的問題
　　一是企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入并申報納稅。但是，房地產(chǎn)企業(yè)往往存在按揭收入不入賬、不申報納稅的問題。
　　二是按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費(fèi)用（如管道煤氣開戶費(fèi)等）也應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售收入申報納稅。
　　三是房屋、商鋪、車位等出租收入往往也是企業(yè)常見的隱匿對象，而且在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)中也比較容易忽略。
　　二、關(guān)注預(yù)收賬款、定金等預(yù)收款項(xiàng)未按規(guī)定申報納稅的問題
　　預(yù)售是房地產(chǎn)行業(yè)常見的銷售方式。在一般的財務(wù)會計(jì)中，企業(yè)取得的預(yù)收款項(xiàng)不需要計(jì)入當(dāng)期收入。但是，按照國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，稅法比會計(jì)確認(rèn)收入的時間有所提前。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只要簽訂了《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，從稅法角度上講就不再考慮開發(fā)產(chǎn)品是否完工，一律應(yīng)確認(rèn)為收入并申報納稅。此外，定金也屬于預(yù)收款的一種形式，其納稅義務(wù)發(fā)生時間也應(yīng)為收到定金的當(dāng)天，因此也需要進(jìn)行納稅申報。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于對法規(guī)不熟悉或主觀故意，常常會不按規(guī)定將此類預(yù)收款項(xiàng)申報納稅，因此在審計(jì)中需要重點(diǎn)關(guān)注。
　　三、關(guān)注通過虛開建筑發(fā)票虛列成本的問題
　　房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模很大，國稅總局稽查局曾專門下發(fā)文件，要求各級稽查部門對被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對，單張票面金額在10萬元以上的票據(jù)要進(jìn)行重點(diǎn)核查?？梢?，對實(shí)際發(fā)生的支出是否取得合法有效憑據(jù)是對房地產(chǎn)企業(yè)稅收審計(jì)的重點(diǎn)。
　　虛開建筑業(yè)發(fā)票是房地產(chǎn)比較普遍的現(xiàn)象，也是審計(jì)核實(shí)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實(shí)業(yè)務(wù)的情況下，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開建筑發(fā)票或取得建筑公司虛開的建筑發(fā)票。企業(yè)只需支付營業(yè)稅或者手續(xù)費(fèi)，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業(yè)務(wù)”偷稅行為。
　　四、關(guān)注捐贈、置換等視同銷售行為未按規(guī)定納稅的問題
　　企業(yè)在經(jīng)營過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)如捐贈、償債、以房換地等特殊形式的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，這些經(jīng)濟(jì)行為雖然不是以銷售的形式進(jìn)行的，但按照稅法規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)視同銷售申報納稅。較常見的視同銷售行為主要有以下三種情況：
　　一是企業(yè)以房換地，這種行為的本質(zhì)就是先銷售房產(chǎn)，再以銷售收入買地，因此應(yīng)當(dāng)視為一種銷售不動產(chǎn)的行為，需要在房產(chǎn)移交使用時申報納稅。二是企業(yè)以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶，這種行為的本質(zhì)是償債，也應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報納稅。三是以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方、作為福利分配給職工時，也需要在房產(chǎn)移交使用時按照視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。在上述三種情形中，房地產(chǎn)企業(yè)往往會通過往來科目或者直接沖減成本等方式核算，不計(jì)入銷售收入，少申報稅款。
　　五、關(guān)注未按規(guī)定預(yù)繳和匯算清繳土地增值稅的問題
　　欠繳、少繳土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)比較普遍，一是未竣工清算項(xiàng)目不按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，二是已完工項(xiàng)目長期按未完工項(xiàng)目核算，不按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。
　　根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定的精神，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
　　此外，為防止企業(yè)故意拖延稅款清算時間，稅法還規(guī)定符合下列三種情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
　　對上述幾類問題的審計(jì)，必須打破“就賬查賬”的常規(guī)檢查方法，將財務(wù)數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)資料緊密結(jié)合，以營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅為重點(diǎn)檢查稅種，在關(guān)注銀行賬戶、資金流的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)關(guān)注隱匿收入、虛列成本、少申報稅款等重點(diǎn)問題，采取全面檢查與重點(diǎn)檢查、賬面檢查與實(shí)地勘察相結(jié)合的方法，從外圍發(fā)掘線索，尋找突破口，對企業(yè)進(jìn)行“解剖式”檢查，才能起到事半功倍的審計(jì)效果。  

              信息來源――會計(jì)視野網(wǎng).文庫