就在本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，社會(huì)呼吁更嚴(yán)厲有效手段的同時(shí)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)政府曾經(jīng)三令五申強(qiáng)征的二手房交易個(gè)人所得稅被虛置了近12年，且至今仍然被“打折”執(zhí)行。

國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林近日表示，發(fā)改委正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定。此言一出在社會(huì)上引起震動(dòng)，有猜測(cè)認(rèn)為，這可能是高層對(duì)目前的調(diào)控政策正在進(jìn)行反思。4月27日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生告訴記者，他最近就有多份關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的研究報(bào)告上報(bào)高層，建議學(xué)習(xí)韓國(guó)和日本的建議，在交易環(huán)節(jié)上征收高額的資本利得稅。

個(gè)人所得稅前世今生

1999年12月2日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和建設(shè)部對(duì)個(gè)人出售住房所得應(yīng)該如何征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問(wèn)題做出了明確規(guī)定，個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅，合理費(fèi)用指賣(mài)出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用。

2005年6月9日，北京東城區(qū)房管所和朝陽(yáng)區(qū)房管所辦理過(guò)戶(hù)的業(yè)主被通知先去地稅部門(mén)繳納“個(gè)人所得稅”才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，至此，個(gè)人所得稅試點(diǎn)悄然開(kāi)始，也是這項(xiàng)政策第一次真正開(kāi)始執(zhí)行。其他區(qū)縣的房管部門(mén)也開(kāi)始籌備執(zhí)行繳納“個(gè)人所得稅”才能辦理過(guò)戶(hù)的政策。一時(shí)間，二手房市場(chǎng)雪上加霜，交易量下滑超過(guò)30%，市場(chǎng)觀(guān)望態(tài)勢(shì)日益濃厚。

然而好景不長(zhǎng)，2005年6月30日朝陽(yáng)區(qū)房產(chǎn)交易中心和東城區(qū)房產(chǎn)交易中心宣布取消“先稅后征”制度，自6月15日到6月29日共歷經(jīng)15天，強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅最終以流產(chǎn)告終。該政策曾先后在杭州、南京、青島等地試行，結(jié)果都不了了之。很重要的原因是納稅人不主動(dòng)申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法掌握房產(chǎn)交易的信息。

2005年10月7日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》的文件(2005國(guó)稅發(fā)156號(hào))正式明確個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房，必須繳納個(gè)人所得稅。

2006年8月1日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))，明令8月1日起對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅。但對(duì)于出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其所繳納的個(gè)稅可全部或部分退還；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)稅。

2008年10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財(cái)稅[2008]137號(hào)文規(guī)定，為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購(gòu)房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門(mén)出具。

以上優(yōu)惠政策讓二手房個(gè)人所得稅的政策執(zhí)行大打折扣。

2010年9月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2010]94號(hào))規(guī)定，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

執(zhí)行層面屢打“太極”

按照國(guó)泰君安證券公司資深房地產(chǎn)研究員孫建平的說(shuō)法，個(gè)人所得稅政策雖然出臺(tái)很久了，但是實(shí)際上從來(lái)就沒(méi)有認(rèn)真實(shí)行過(guò)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉桓在接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析認(rèn)為，主要原因首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，在過(guò)去這幾年房地產(chǎn)投資如火如荼的年代里，關(guān)于房地產(chǎn)的所有稅收都被轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。還有最重要的一個(gè)原因是，房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在的陰陽(yáng)合同導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)根本無(wú)法掌握房屋交易的真實(shí)信息。他強(qiáng)調(diào)，政府要想有效落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有效監(jiān)督中介，杜絕陰陽(yáng)合同是關(guān)鍵。

其實(shí)，記者調(diào)查得知，盡管上述關(guān)于二手房個(gè)人所得稅征收的94號(hào)文發(fā)布后各地都轉(zhuǎn)發(fā)了并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行，但是各地在稅收的執(zhí)行上變化甚少。

4月29日，北京地稅局納稅服務(wù)熱線(xiàn)接受本報(bào)咨詢(xún)時(shí)表示，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)不足5年的自有住房，需要按照相關(guān)規(guī)定，繳納差額的20%的個(gè)人所得稅，無(wú)法計(jì)算原值的按照成交價(jià)1%繳納所得說(shuō)。

但是，當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)為何中介機(jī)構(gòu)在幫助客戶(hù)辦理時(shí)，一般都按1%繳納個(gè)稅，而不是差價(jià)的20%征收時(shí)，接受咨詢(xún)的工作人員說(shuō)：“如果納稅人不出示原始購(gòu)房發(fā)票，甚至把購(gòu)房發(fā)票撕了，無(wú)法計(jì)算原值時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)也沒(méi)有辦法。”

按照規(guī)定，個(gè)人二手房交易營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，但是在實(shí)際操作中一般均由買(mǎi)方承擔(dān)。該工作人員表示，一般費(fèi)用由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，但是在繳稅時(shí)用的是賣(mài)方的姓名。如果買(mǎi)方不愿意承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，賣(mài)家就會(huì)提高房?jī)r(jià)，結(jié)果是一樣的。

日韓流轉(zhuǎn)稅率超70%

在華生看來(lái)，其實(shí)國(guó)家此前關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)的個(gè)人所得稅政策，雖然征收比例尚顯太低，其實(shí)也就是資本利得稅，是政策設(shè)計(jì)者想通過(guò)剝奪房地產(chǎn)投資所得打擊投機(jī)者，從而抑制房?jī)r(jià)。但可惜的是，執(zhí)行層面的各種阻力，讓這項(xiàng)政策沒(méi)有產(chǎn)生應(yīng)有的效力，因此他呼吁學(xué)習(xí)日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。

他介紹，在住宅的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，日韓與中國(guó)相比，是輕交易稅，重所得稅。這樣既方便了居民由于工作和生活需要改變和改善自住房，售房者不易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，又能精準(zhǔn)地打擊投資投機(jī)購(gòu)房。

日本在戰(zhàn)后不久的1950年，鑒于城市化開(kāi)始加速，實(shí)行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個(gè)人綜合課稅之條款，而當(dāng)年個(gè)人所得稅綜合課稅的最高稅率為50%。后來(lái)經(jīng)過(guò)兩次上調(diào)，至1969年，個(gè)人所得稅最高邊際稅率調(diào)為75%，而僅對(duì)家庭自住房在出售時(shí)的升值部分給予一個(gè)大額減免。由于日本在個(gè)人所得稅之外，尚有地方征收的10%住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎無(wú)利可得。

韓國(guó)在1970-1980年代的城市化高速期，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓收益在3000萬(wàn)韓元以下基本稅率為40%，加上防衛(wèi)稅和住民稅附加，實(shí)際稅率為47%到51%，其上實(shí)行快速累進(jìn)，最高稅率為60%，加上附加稅后實(shí)際稅率為70.5%到76.5%。

其實(shí)本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)后，學(xué)界一直在思考房地產(chǎn)調(diào)控政策需要繼續(xù)深化，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌(微博專(zhuān)欄)就建議征收房地產(chǎn)交易高額累進(jìn)所得稅，他還在自己的微博上寫(xiě)道：“對(duì)投機(jī)需求堅(jiān)決打擊，具體方式我認(rèn)為與其交物業(yè)稅不如交所得稅。”

不過(guò)，劉桓和孫建平認(rèn)為，近期推出如此重大稅收政策的可能性不大，把現(xiàn)有的政策落實(shí)好就相當(dāng)不錯(cuò)了。