新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估初探
來(lái)源：中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估 作者：高玲玲
我國(guó)新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出了投資性房地產(chǎn)的概念，其定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑；但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
根據(jù)該會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，可以采用公允價(jià)值模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
所謂“公允價(jià)值”是指買賣雙方均自愿地在對(duì)被交易資產(chǎn)相關(guān)情況擁有合理理解的情況下進(jìn)行公平交易而成交的金額。那么,如何確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值呢？怎樣判斷確定的公允價(jià)值是否合理呢？公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)？這些問(wèn)題對(duì)于企業(yè)以及審計(jì)師都是一個(gè)挑戰(zhàn)。
國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性不動(dòng)產(chǎn)，要求企業(yè)經(jīng)常對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重估，以使其賬面金額不至于與資產(chǎn)負(fù)債表日該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值相差太大。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)體現(xiàn)投資性不動(dòng)產(chǎn)的公允價(jià)值的變化。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，如需要評(píng)估該公允價(jià)值,應(yīng)由專業(yè)的價(jià)值評(píng)估人士進(jìn)行。如在香港上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，如需要對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，每年均應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師（即價(jià)值評(píng)估師）對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以獲得符合要求的公允價(jià)值。
目前我國(guó)也按照國(guó)際慣例建立了社會(huì)化的專業(yè)價(jià)值評(píng)估服務(wù)的機(jī)制和專業(yè)價(jià)值評(píng)估人員執(zhí)業(yè)的準(zhǔn)入制度。合格的資產(chǎn)評(píng)估師掌握了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料和扎實(shí)的價(jià)值評(píng)估理論知識(shí)。同時(shí)，行業(yè)管理部門開(kāi)通了有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師信用檔案的網(wǎng)上公示系統(tǒng)，已將評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師置于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)的上市公司和審計(jì)師也需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這樣在年報(bào)中披露的資產(chǎn)信息才能更真實(shí)和更可靠。
投資性房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估與一般不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估方法相同，主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本評(píng)估途徑。
評(píng)估投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)法，應(yīng)根據(jù)替代原理，選擇同一供需圈內(nèi)功能相似且近期發(fā)生的交易實(shí)例，經(jīng)過(guò)差別修正后，測(cè)算評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。在具體操作中，評(píng)估人員一般應(yīng)選擇三個(gè)以上的屬于同一供需圈、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經(jīng)對(duì)案例的實(shí)地查勘，對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，最后得出所評(píng)估投資性房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的比準(zhǔn)價(jià)格。
評(píng)估投資性房地產(chǎn)的收益法，基于預(yù)期原理，考慮房地產(chǎn)具有連續(xù)性、使用期較長(zhǎng)以及其產(chǎn)生的純收益能夠在未來(lái)連續(xù)獲得的特點(diǎn)，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
評(píng)估投資性房地產(chǎn)的成本法應(yīng)獲取重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的評(píng)估對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本、應(yīng)納稅金與正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，再根據(jù)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀進(jìn)行差別修正，即扣除所存在的損耗與貶值，從而得到評(píng)估價(jià)格。
從理論上來(lái)說(shuō)，只要在評(píng)估中參數(shù)取值得當(dāng)，三種評(píng)估途徑求得的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是基本一致的。但在實(shí)際操作中，三種評(píng)估途徑求得的結(jié)果可能存在差異。此時(shí)，評(píng)估人員需要重新檢查各個(gè)評(píng)估途徑所采用的數(shù)據(jù)依據(jù)與方法是否存在問(wèn)題。
筆者認(rèn)為，市場(chǎng)法評(píng)估得出的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值較為直觀。我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)規(guī)定,投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件即為價(jià)值評(píng)估中采用市場(chǎng)法的條件。因此，在評(píng)估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，市場(chǎng)法可以作為首選的評(píng)估方法。至于收益法與成本法通常含有較多的假設(shè)，使用時(shí)更需要慎重。
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)存在投機(jī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可能會(huì)因此產(chǎn)生扭曲。對(duì)此，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)中的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估中，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該從包括房地產(chǎn)管理部門資料系統(tǒng)在內(nèi)的各種渠道獲取真實(shí)成交案例的價(jià)格，仔細(xì)調(diào)查分析雙方發(fā)生交易的目的和價(jià)格影響因素；并可通過(guò)以房地產(chǎn)買者身份與掛牌出售者的價(jià)格談判，或通過(guò)以賣者與房地產(chǎn)中介的價(jià)格商洽，準(zhǔn)確獲取市場(chǎng)交易信息。通過(guò)仔細(xì)調(diào)研，才能甄別房地產(chǎn)價(jià)格與真實(shí)價(jià)值之間的差異，對(duì)影響房地產(chǎn)成交價(jià)格的市場(chǎng)和個(gè)別因素作出準(zhǔn)確判斷，從而把握市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)向。在評(píng)估報(bào)告中，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)作出解釋、說(shuō)明和判斷，提請(qǐng)報(bào)告使用者密切關(guān)注市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)該會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，可以采用公允價(jià)值模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
所謂“公允價(jià)值”是指買賣雙方均自愿地在對(duì)被交易資產(chǎn)相關(guān)情況擁有合理理解的情況下進(jìn)行公平交易而成交的金額。那么,如何確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值呢？怎樣判斷確定的公允價(jià)值是否合理呢？公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)？這些問(wèn)題對(duì)于企業(yè)以及審計(jì)師都是一個(gè)挑戰(zhàn)。
國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性不動(dòng)產(chǎn)，要求企業(yè)經(jīng)常對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重估，以使其賬面金額不至于與資產(chǎn)負(fù)債表日該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值相差太大。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)體現(xiàn)投資性不動(dòng)產(chǎn)的公允價(jià)值的變化。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，如需要評(píng)估該公允價(jià)值,應(yīng)由專業(yè)的價(jià)值評(píng)估人士進(jìn)行。如在香港上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，如需要對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，每年均應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師（即價(jià)值評(píng)估師）對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以獲得符合要求的公允價(jià)值。
目前我國(guó)也按照國(guó)際慣例建立了社會(huì)化的專業(yè)價(jià)值評(píng)估服務(wù)的機(jī)制和專業(yè)價(jià)值評(píng)估人員執(zhí)業(yè)的準(zhǔn)入制度。合格的資產(chǎn)評(píng)估師掌握了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料和扎實(shí)的價(jià)值評(píng)估理論知識(shí)。同時(shí)，行業(yè)管理部門開(kāi)通了有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師信用檔案的網(wǎng)上公示系統(tǒng)，已將評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師置于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)的上市公司和審計(jì)師也需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這樣在年報(bào)中披露的資產(chǎn)信息才能更真實(shí)和更可靠。
投資性房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估與一般不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估方法相同，主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本評(píng)估途徑。
評(píng)估投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)法，應(yīng)根據(jù)替代原理，選擇同一供需圈內(nèi)功能相似且近期發(fā)生的交易實(shí)例，經(jīng)過(guò)差別修正后，測(cè)算評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。在具體操作中，評(píng)估人員一般應(yīng)選擇三個(gè)以上的屬于同一供需圈、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經(jīng)對(duì)案例的實(shí)地查勘，對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，最后得出所評(píng)估投資性房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的比準(zhǔn)價(jià)格。
評(píng)估投資性房地產(chǎn)的收益法，基于預(yù)期原理，考慮房地產(chǎn)具有連續(xù)性、使用期較長(zhǎng)以及其產(chǎn)生的純收益能夠在未來(lái)連續(xù)獲得的特點(diǎn)，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
評(píng)估投資性房地產(chǎn)的成本法應(yīng)獲取重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的評(píng)估對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本、應(yīng)納稅金與正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，再根據(jù)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀進(jìn)行差別修正，即扣除所存在的損耗與貶值，從而得到評(píng)估價(jià)格。
從理論上來(lái)說(shuō)，只要在評(píng)估中參數(shù)取值得當(dāng)，三種評(píng)估途徑求得的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是基本一致的。但在實(shí)際操作中，三種評(píng)估途徑求得的結(jié)果可能存在差異。此時(shí)，評(píng)估人員需要重新檢查各個(gè)評(píng)估途徑所采用的數(shù)據(jù)依據(jù)與方法是否存在問(wèn)題。
筆者認(rèn)為，市場(chǎng)法評(píng)估得出的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值較為直觀。我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)規(guī)定,投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件即為價(jià)值評(píng)估中采用市場(chǎng)法的條件。因此，在評(píng)估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，市場(chǎng)法可以作為首選的評(píng)估方法。至于收益法與成本法通常含有較多的假設(shè)，使用時(shí)更需要慎重。
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)存在投機(jī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可能會(huì)因此產(chǎn)生扭曲。對(duì)此，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)中的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估中，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該從包括房地產(chǎn)管理部門資料系統(tǒng)在內(nèi)的各種渠道獲取真實(shí)成交案例的價(jià)格，仔細(xì)調(diào)查分析雙方發(fā)生交易的目的和價(jià)格影響因素；并可通過(guò)以房地產(chǎn)買者身份與掛牌出售者的價(jià)格談判，或通過(guò)以賣者與房地產(chǎn)中介的價(jià)格商洽，準(zhǔn)確獲取市場(chǎng)交易信息。通過(guò)仔細(xì)調(diào)研，才能甄別房地產(chǎn)價(jià)格與真實(shí)價(jià)值之間的差異，對(duì)影響房地產(chǎn)成交價(jià)格的市場(chǎng)和個(gè)別因素作出準(zhǔn)確判斷，從而把握市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)向。在評(píng)估報(bào)告中，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)作出解釋、說(shuō)明和判斷，提請(qǐng)報(bào)告使用者密切關(guān)注市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
本文轉(zhuǎn)載自《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》
發(fā)布人:admin 發(fā)布時(shí)間:2007-09-28 閱讀:4109
