作者 | 張素華

湖北省十堰市中級人民法院破產(chǎn)庭庭長

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，常見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人代收住宅專項維修資金等必要辦證費用，其在代收后既未設立專項戶頭進行單獨管理，也未及時向行政主管部門繳納，而是與開發(fā)企業(yè)財產(chǎn)混同管理。在債務人出現(xiàn)破產(chǎn)原因后，無法向購房人返還或代購房人向行政主管部門繳付相關費用。進入破產(chǎn)程序后，購房人所繳納的住宅專項維修資金應被認定為何種性質的權利？可否優(yōu)先受償？對此，有必要從法律規(guī)定及立法意圖出發(fā)，結合住宅專項維修資金立法、優(yōu)先債權性質、債權清償順序等進行分析。

司法實踐中，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住宅專項維修資金在破產(chǎn)程序中的權利性質以及清償順位，存在不同的觀點。有的法院將住宅專項維修資金劃入共益?zhèn)鶆盏姆懂犞畠?nèi)，優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權進行清償。如浙江省高級人民法院發(fā)布的2019年破產(chǎn)審判十大典型案例之六“湖州匯泰置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算案”，成都市新都區(qū)人民法院（2022）川0114破9號之四等。有的法院出于保護處于弱勢地位的購房人利益和維護生存權的考慮，認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住宅專項維修資金，符合《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（以下簡稱《優(yōu)先受償權批復》）第2條的規(guī)定，屬于購房者優(yōu)先債權。如（2019）黔0523破5號重整案，鄭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2021）豫0191破3-22號破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案，安徽省蚌埠市中級人民法院（2023）皖03破2號重整案等。有的法院則對住宅專項維修資金，比照稅款債權的清償順位進行清償。如鹽城經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院（2020）蘇0991破7號重整案。亦有法院將破產(chǎn)企業(yè)代收的住宅專項維修資金認定為普通債權。

此外，部分法院在破產(chǎn)案件中并未對住宅專項維修資金的權利性質進行界定，而是聚焦于購房人權益實現(xiàn)的具體途徑，有的允許購房人就住宅專項維修資金行使取回權。持此觀點的主要有（2021）云0102破1號重整案、四川省巴中市中級人民法院 （2022）川19破12號之六民事裁定書等。也有觀點認為，應由管理人預留資金優(yōu)先代付。比如《北京市破產(chǎn)企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交暫行辦法》第9條規(guī)定：“企業(yè)宣告破產(chǎn)前，依據(jù)有關規(guī)定從售房款中按比例提取的住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）不屬于企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)，在非經(jīng)營性資產(chǎn)移交時由破產(chǎn)清算組將其移交接收單位或業(yè)主委員會管理。接收單位未成立物業(yè)管理機構或者業(yè)主委員會的，應由破產(chǎn)清算組將其轉存至相應的住房資金管理機構監(jiān)督使用，專款專用。企業(yè)宣告破產(chǎn)時，維修基金未按規(guī)定提取，或提取后被挪用的，由破產(chǎn)清算組在破產(chǎn)財產(chǎn)清償分配前從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先提取，隨非經(jīng)營性資產(chǎn)一并移交接收單位。”這些實踐中完全不同的做法，充分說明了各地法院對住宅專項維修資金的權利屬性存在不同認識，亟須從法理上進行分析，以統(tǒng)一認識并統(tǒng)一裁判規(guī)則。

《民法典》第281條對住宅專項維修資金進行了規(guī)定，在吸納原《物權法》第79條的基礎之上，進行了三處修改：一是將維修資金的使用范圍由“電梯、水箱等共有部分的維修”變?yōu)?ldquo;電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造”；二是規(guī)定建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布；三是規(guī)定緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。《民法典》第281條第1款規(guī)定了維修資金的性質與用途。關于維修資金的性質，其屬于業(yè)主的共有財產(chǎn)，不能處分、轉讓及分割為業(yè)主所有的份額；關于維修資金的用途，必須基于特定的目的，?？顚Ｓ?，即用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用，特別是不能作為業(yè)主委員會承擔責任的財產(chǎn)。如此，既能為建筑物及其附屬設施的重大修繕提供資金保障，也能保證維持業(yè)主正常的居住和生活條件。

從上述規(guī)定可以看出，住宅專項維修資金具有如下屬性：第一，特定性。住宅專項維修資金雖然在管理上被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)混同管理，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取住宅專項維修資金時，其法律地位只是代收者。該筆資金具有獨立于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財產(chǎn)的屬性，理應專戶管理，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財產(chǎn)相獨立，從而具有特定性。第二，專屬性。住宅專項維修資金屬于建筑物專用的保障資金，無論是使用范圍還是使用條件都非常具體明確，說明該資金的使用目的是特定的，只能服務于建筑物的維護和保養(yǎng)，相當于建筑物的“養(yǎng)老金”，從而具有專屬性。第三，附隨性。住宅專項維修資金是附屬于房屋的，是為辦理房屋產(chǎn)權證而繳納的，其目的也是維護房屋的正常運轉，與房屋具有一體性和不可分割性。此時住房專項維修資金的歸屬理應與房屋的權屬保持一致，即住宅專項維修資金隨房屋的移轉而移轉，屬于物權請求權的范疇，是為保障物權的完滿狀態(tài)而不可或缺的請求權。綜上，住宅專項維修資金與房屋具有一體性和不可分割性。

住宅專項維修資金在破產(chǎn)程序中的權利認定及處理，應根據(jù)房屋是否已經(jīng)或者能夠交付/不能交付予以區(qū)分。如果房屋已經(jīng)或者能夠實際交付，即便客觀上專項維修資金與房屋開發(fā)者的財產(chǎn)發(fā)生混同，也應從破產(chǎn)財產(chǎn)中予以剝離，不列入破產(chǎn)財產(chǎn)。如此方能體現(xiàn)住宅專項維修資金與房屋的一體性關系，此時購房人對其享有附隨于房屋的物權請求權，可以直接請求返還。雖然貨幣具有一般等價物的屬性，但可以通過人為擬制的方法將之特定化，并從債務人破產(chǎn)財產(chǎn)中予以剝離。如果房屋無法交付，住宅專項維修資金這一原本附屬于房屋的物權請求權，則因房屋不能交付轉化為購房者債權，應與其他購房者債權同等對待、一并處理。

購房者債權不同于普通債權，最高人民法院《優(yōu)先受償權批復》首次賦予了購房者債權以優(yōu)先受償?shù)匚唬⒋_立了購房者債權、建設工程承包人優(yōu)先受償權、抵押權、其他債權的清償順位，體現(xiàn)出保護購房者生存權的價值理念?！秲?yōu)先受償權批復》之后的司法解釋，繼續(xù)貫徹該價值理念，2004年最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》進一步提出了對善意購房者的生存利益的保護。2015年《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》賦予購房者債權以超級優(yōu)先權的地位，可以排除案外人執(zhí)行異議之訴的強制執(zhí)行。2023年《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》將“以居住為目的購買房屋并已支付全部價款”的購買人認定為商品房消費者，擴大了購房人的范圍。回溯購房者債權的優(yōu)先性的形成以及發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)，規(guī)則本身雖然并未提及購房人的生存權保護，但其背后始終隱藏著保護處于弱勢地位的購房人的生存權益的價值預設。因此，住宅專項維修資金雖非住宅本身，卻是滿足住戶住宅需要的必要保障資金，是住宅居住功能的必要延伸與拓展，與住戶的居住權、生存權密切相關，應與購房者債權處于同一受償?shù)匚?，具有?yōu)先受償性。如果房屋不能交付，該住宅專項維修資金則計入購房者債權，賦予該權益以優(yōu)先清償順位，既符合維修資金權益負有業(yè)主“生存權、居住權”的本質屬性，也維護了法律的公平正義價值觀。

來源：中國社會科學網(wǎng)