《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行;但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。”

依上述法律規(guī)定，管理人有權(quán)單方?jīng)Q定履行或解除合同。若管理人行使合同解除權(quán)的，須滿足兩個(gè)條件：1.合同成立于破產(chǎn)申請(qǐng)受理前；2.債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢。

在租賃期間內(nèi)，出租人與承租人一般均處于履行合同的狀態(tài)，如出租人在交付租賃物供承租人使用并收取相應(yīng)租金，承租人持續(xù)使用租賃物并支付相應(yīng)租金等。在租賃期限尚未屆滿時(shí)，租賃合同屬于合同雙方均未履行完畢的合同。

鑒于租賃合同為繼續(xù)性合同的特殊性，在企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，若租賃合同的租賃期限尚未屆滿，則一般情況下該合同屬于雙方均未履行完畢的合同。因此，管理人有權(quán)決定解除。

(一）關(guān)于默示解除

1.一般情況下，默示解除具有法律效力

《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定管理人在破產(chǎn)受理日起二個(gè)月內(nèi)未通知合同相對(duì)方的，視為解除合同。債務(wù)人破產(chǎn)前成立的租賃合同符合上述默示解除的規(guī)定情形，故管理人若在法定期限內(nèi)未通知出租人或承租人繼續(xù)履行合同的，則租賃合同視為解除。管理人有權(quán)催告對(duì)方當(dāng)事人返還租賃物。

在（2017）浙01民終7943號(hào)返還原物糾紛二審民事判決中，法院根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，認(rèn)定訴訟雙方之間的租賃協(xié)議自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月期滿時(shí)依法解除，在管理人催告解除及返還租賃物的情況下，承租人無(wú)權(quán)繼續(xù)占用房屋。

2.管理人未在法定期限內(nèi)通知，但繼續(xù)收取租金的，視為確認(rèn)繼續(xù)履行合同

在最高人民法院在（2012）民提字第73號(hào)租賃合同糾紛案中明確：對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，出租方的義務(wù)并非僅交付房屋的使用權(quán)即履行完畢，而是在租賃期內(nèi)，還負(fù)有對(duì)房屋保證使用、管理、監(jiān)督等義務(wù)，其義務(wù)具有階段性和持續(xù)性，只有在房屋租賃合同履行期限屆滿后，出租方的義務(wù)才履行完畢?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定是為了在破產(chǎn)程序中盡快明確合同雙方的權(quán)利義務(wù)，如管理人在法定期間內(nèi)沒(méi)有行使選擇繼續(xù)履行合同的權(quán)利，即喪失了要求對(duì)方繼續(xù)履行的權(quán)利，而不是雙方已經(jīng)在持續(xù)履行合同的情況下如果管理人未明確通知對(duì)方繼續(xù)履行合同即推定解除合同。

即管理人未在法定期限內(nèi)向合同相對(duì)方發(fā)出解除通知書(shū)的情況下，仍繼續(xù)向承租人收取租金的，則視為管理人確認(rèn)繼續(xù)履行合同，不適用默示解除規(guī)則。

(二）承租人已付清租金，但租賃期限未屆滿的，仍屬于未履行完畢的合同

在（2019）蘇民申7942號(hào)合同糾紛再審一案中，法院在民事裁定書(shū)中明確：承租人雖已付清租金，但租賃合同是繼續(xù)性合同，交納租金雖系承租人主要合同義務(wù)但非全部義務(wù)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，承租人還有按合同約定或租賃物性質(zhì)使用租賃物、妥善保管租賃物、返還租賃物等其他義務(wù)，至租期屆滿前，承租人始終處于履行租賃合同狀態(tài)，即使承租人已付清租金，但雙方當(dāng)事人對(duì)于租賃合同均未履行完畢，故管理人行使合同解除權(quán)已滿足法定條件，案涉租賃合同已經(jīng)解除。

即承租人在出租人進(jìn)入破產(chǎn)程序前已付清租金的，但租賃期尚未屆滿的，管理人仍有權(quán)決定解除。

(三）關(guān)于解除租賃合同產(chǎn)生的債務(wù)性質(zhì)

1.關(guān)于預(yù)收的租金

在（2017）湘民再461號(hào)民事判決書(shū)中，法院在“關(guān)于合同解除后，剩余租期的租金如何處理”這一爭(zhēng)議焦點(diǎn)中明確：租賃合同為繼續(xù)性合同，對(duì)承租人而言，合同解除后負(fù)有返還租賃物的義務(wù)；對(duì)出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，根?jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，亦應(yīng)予以返還。本案中，承租人不當(dāng)?shù)美姆颠€請(qǐng)求權(quán)有別于企業(yè)破產(chǎn)法第五十三條規(guī)定的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，不應(yīng)當(dāng)作普通債權(quán)對(duì)待。

此外，該法院參照了最高人民法院（2016）最高法民他93號(hào)答復(fù)函答復(fù)該院另案《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)簽訂的未履行完畢的租賃合同糾紛法律適用問(wèn)題的請(qǐng)示》的答復(fù)意見(jiàn)：“租賃合同如判解除，則預(yù)付租金構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麘?yīng)依法返還，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條第三項(xiàng)的規(guī)定，該不當(dāng)?shù)美颠€債務(wù)應(yīng)作為共益?zhèn)鶆?wù)，由破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)中隨時(shí)返還。”

即破產(chǎn)程序中，如解除租賃合同的，承租人預(yù)付的租金應(yīng)當(dāng)作為共益?zhèn)鶆?wù)，由破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先清償。

2.關(guān)于承租人裝修投入的費(fèi)用

根據(jù)（2017）浙1021民初4960號(hào)民事判決書(shū)，出租人破產(chǎn)后管理人決定解除租賃合同的，承租人在租賃期間投入的裝修成本、固定資產(chǎn)添附形成的債權(quán)，系承租人基于租賃使用權(quán)所作的配套投入，管理人行使解除權(quán)后對(duì)于出租人構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，在出租人破產(chǎn)程序中的性質(zhì)與預(yù)付租金性質(zhì)相同，應(yīng)作為共益?zhèn)鶆?wù)優(yōu)先清償。