《中華人民共和國民法典》繼承了《合同法》中關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的相關(guān)規(guī)定，在其第八百零七條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。上述法律規(guī)范的規(guī)定系建設(shè)工程價款的債權(quán)作為優(yōu)先債權(quán)確認(rèn)的法律依據(jù)。上述法律規(guī)定在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算的案件當(dāng)中同樣可以得到適用，對于房地產(chǎn)建設(shè)工程承包人對房地產(chǎn)企業(yè)（即建設(shè)工程發(fā)包人）的建設(shè)工程價款債權(quán)，符合條件的應(yīng)當(dāng)作為優(yōu)先于擔(dān)保債權(quán)以及普通破產(chǎn)債權(quán)的債權(quán)予以認(rèn)定，即使如此，建設(shè)工程優(yōu)先債權(quán)也并非可以作為絕對第一順位的債權(quán)予以保護，因為在建設(shè)工程優(yōu)先債權(quán)之前可能還存在保護在先的商品房消費者的合法權(quán)益。

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算案件當(dāng)中，除了上述建設(shè)工程項目承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)之外，商品房消費者對相關(guān)房產(chǎn)及其購房款的權(quán)利又是一類特殊的權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，其可以優(yōu)先于上述房地產(chǎn)建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。這一結(jié)論可以在以下出處找到法律依據(jù)。

第一，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱“最高院批復(fù)”）中可以找到依據(jù)。最高院批復(fù)的第一條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，第二條規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。第二，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“執(zhí)行異議規(guī)定”）第二十條亦規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第三，《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（以下簡稱“九民紀(jì)要”）的通知中，也明確了支持作為商品房的消費者可以提出執(zhí)行異議，同時一并提出并在原則上闡述了針對購買商品房的消費者關(guān)于名下無其他可用于居住的房屋如何理解、對商品房的消費者支付價款超過百分之五十的特殊情形、在保護消費者生存權(quán)進行例外規(guī)定與擔(dān)保債權(quán)具有法定優(yōu)先性的兩個法益之間如何權(quán)衡和平衡的問題、非因買受人自身原因未辦理過戶登記之情形的理解與認(rèn)定問題。

對于消費者所購房產(chǎn)抑或購房款優(yōu)先權(quán)利的保護，在不同情形下的實務(wù)當(dāng)中，不同的地方法院的審判實務(wù)可能時不盡相同的。這往往反映著不同地方的法院可能在消費者購房款合法權(quán)益的保護與其他權(quán)利人的權(quán)利（如承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)）的保護與平衡上的不同觀點和主張，具體來說不同的法院對前述最高院批復(fù)的適用、對執(zhí)行異議規(guī)定和九民紀(jì)要當(dāng)中對應(yīng)當(dāng)保護的商品房購房者條件的認(rèn)定、對商品房購房者乃至其家庭生存保障功能的保護、商品房購房者在購房程序當(dāng)中是否存在過錯以及該過錯是否使其優(yōu)先得到保護的權(quán)利以滅失、商品房購房者與房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的商品房買賣合同的效力、商品房購房者已支付購房款的比例以及對商品房是否事實占有、消費者購買商品房的目的等事實認(rèn)定，都影響著消費者對商品房或其所支付的購房款的優(yōu)先權(quán)最終是否可以得到司法裁判的支持和保護的結(jié)果。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂而走向破產(chǎn)清算時，作為房地產(chǎn)項目建設(shè)工程的承包人，所享有的建設(shè)工程款項債權(quán)，根據(jù)上述民法典第八百零七條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作為優(yōu)先債權(quán)予以確認(rèn)。這類債權(quán)很可能是在以房地產(chǎn)企業(yè)作為債務(wù)人的破產(chǎn)清算案件當(dāng)中，在大多數(shù)情況下都會存在的一類破產(chǎn)債權(quán)。除了上述《民法典》之規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（以下簡稱“司法解釋一”）三十五條、三十六條同樣對建立工程交款作為優(yōu)先債權(quán)予以確認(rèn)，進行了如下規(guī)定：承包人與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述民法典之規(guī)定與司法解釋一之規(guī)定，確立了建設(shè)工程價款作為優(yōu)先受償權(quán)的法律基礎(chǔ)，其背后的法理系為了保護農(nóng)民工等建筑工人的工資權(quán)益并予以優(yōu)先保護的法益，其保護機制是通過保障建設(shè)工程承包人對房地產(chǎn)企業(yè)即建設(shè)工程項目發(fā)包人的債權(quán)的方式來間接實現(xiàn)對農(nóng)民工等建筑工人的經(jīng)濟利益進行保護的。

建設(shè)工程款債權(quán)的范圍根據(jù)司法解釋一第四十條之規(guī)定，承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊鴦?wù)院有關(guān)行政主管部門關(guān)于建設(shè)工程價款范圍的規(guī)定確定。承包人就逾期支付建設(shè)工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不予支持?/span>

建設(shè)工程價款債權(quán)的行使時間也是有明確的規(guī)定的，正如上述司法解釋一第四十一條規(guī)定，承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算。因此這項權(quán)利是存在一定的除斥期間的，即十八個月，作為房地產(chǎn)建設(shè)項目的承包人來說，應(yīng)當(dāng)在上述司法解釋的規(guī)定自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起十八個月之內(nèi)向房地產(chǎn)企業(yè)主張建設(shè)工程價款債權(quán)，以避免其自身的建設(shè)工程價款的優(yōu)先債權(quán)在破產(chǎn)清算案件當(dāng)中降為普通破產(chǎn)債權(quán)。

其實我們也可以合理聯(lián)想到，建設(shè)工程款項的債權(quán)，很可能不僅僅在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算案件當(dāng)中存在，也可能在其他非房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算案件當(dāng)中存在。那么無論是作為房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算案件或非房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算案件當(dāng)中的建設(shè)工程款項的債權(quán)，都應(yīng)當(dāng)作為優(yōu)先債權(quán)予以清償。

經(jīng)上述分析，我們可知在房地產(chǎn)企業(yè)這一類破產(chǎn)清算案件當(dāng)中，作為房地產(chǎn)建筑工程承包人的建筑工程價款優(yōu)先債權(quán)，是優(yōu)先于破產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)（如抵押債權(quán)）、普通破產(chǎn)債權(quán)予以清償和保護的，并且在存在符合條件的商品房消費者權(quán)益時劣后于商品房消費者權(quán)益的。

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡稱“破產(chǎn)法”）第一百零九條規(guī)定，對破產(chǎn)人的特定財產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對該特定財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。與上述承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)不同，上述法律規(guī)定明確了債權(quán)人對進入破產(chǎn)清算程序的房地產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)享有抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)押權(quán)的，先要在破產(chǎn)程序當(dāng)中單獨優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，這一權(quán)利我們在破產(chǎn)法理論當(dāng)中也稱之為別除權(quán)，對應(yīng)的債權(quán)人享有的債權(quán)，我們稱之為有財產(chǎn)擔(dān)保的破產(chǎn)債權(quán)，該債權(quán)在破產(chǎn)清算程序當(dāng)中也是一種優(yōu)先受償權(quán)，綜合上述民法典以及法律規(guī)定以及分析可知，承包人的建設(shè)價款優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先于此處的別除權(quán)（即有財產(chǎn)擔(dān)保的破產(chǎn)債權(quán)）優(yōu)先受償。

《破產(chǎn)法》第一百一十三條規(guī)定，破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依次清償職工債權(quán)、稅款債權(quán)、普通破產(chǎn)債權(quán)。在非房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算案件當(dāng)中，我們知道根據(jù)上述破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，破產(chǎn)財產(chǎn)的清償順序為有財產(chǎn)擔(dān)保的破產(chǎn)債權(quán)，職工債權(quán)、稅款債權(quán)和普通破產(chǎn)債權(quán)，根據(jù)上述綜合分析可知，在房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算程序當(dāng)中，在對一般破產(chǎn)債權(quán)人的權(quán)利進行清償和保護之前，在房地產(chǎn)清算案件當(dāng)中廣泛存在的商品房消費者對相關(guān)房產(chǎn)及購房款的權(quán)利，可能會得到最優(yōu)先的支持和保護，其次是對房地產(chǎn)項目建設(shè)工程承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的清償和保護。

綜上所述，我們可知在房地產(chǎn)破產(chǎn)清算案件當(dāng)中，作為房地產(chǎn)建設(shè)工程項目承包人的建設(shè)工程價款債權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定是可以得到優(yōu)先受償和保護的，但其可能并非會成為第一優(yōu)先得到保護的權(quán)利，因此在相關(guān)房地產(chǎn)破產(chǎn)清算案件當(dāng)中作為建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定、實現(xiàn)程序、范圍、時間規(guī)定、證據(jù)要求申報自身的建設(shè)工程價款債權(quán)，以最大化主張和維護自身的債權(quán)權(quán)利。